低利回りでもハワイ不動産投資がおすすめな4つの理由を解説
観光地としての魅力があるハワイは、常に多くの人で賑わっています。多くの観光需要が見込めるため、ハワイでの不動産投資を検討している日本の会社員や投資家の方は多いのではないでしょうか。
しかし、日本の不動産よりも利回りが低いため、利益を得られるか不安な方もいます。そこでこの記事では、エリアごとの利回りの相場や、それでもハワイ不動産投資をおすすめする理由を解説します。ハワイ不動産の投資を検討しているものの、利回りが気になって始められないでいる方はぜひ参考にしてみてください。
ハワイ不動産の表面利回りは2～4％が多い
ハワイの不動産は、東京23区の区分マンションに比べて利回りが低くなります。大きな理由は、不動産価格の上昇です。
HI Central.comのデータによると、ハワイ州オアフ島の不動産価格は2011年以降、戸建、コンドミニアム共に上昇しています。
引用：SEKAI PROPERTY
https://en.sekaiproperty.com/article/3858/explaining-changes-in-hawaii-real-estate-prices-and-rent
参考資料：HI Central.com
https://www.hicentral.com/oahu-historical-data.php
東京23区の区分マンションでは利回りが約5〜6％ですが、ハワイの不動産では表面利回りで2〜4％の物件が多い傾向です。そのためハワイでは、利回りを重視した不動産投資は期待しにくくなります。ハワイの不動産投資は「低利回り」が基本であることを理解しておきましょう。
【物件別】ハワイ不動産投資の利回り
ここでは、ハワイにある物件ごとの利回りを紹介します。物件や立地によって利回りが異なるため、ぜひ参考にしてください。
トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキ
ワイキキのビーチウォーク地区にある物件です。元アメリカ大統領のトランプ氏がオーナーを務めています。販売価格やレンタル収入は、以下のとおりです。
ワンルームタイプ約50㎡の場合
表面利回り
実質利回り
ホテルとしての運用になるため、年末年始などの大型連休の時期は稼働率が高くなり、高収益が見込める物件です。
イリカイマリーナ
ワイキキとアラモアナの間に位置する物件です。バルコニーからは、毎週金曜日に上げられる「花火」が見られるため、観光客に人気があります。販売価格やレンタル収入は、以下のとおりです。
1ベッドルーム約60.5㎡の場合
| 販売価格 | 約650,000ドル |
| 年間レンタル収入 | 約44,000ドル |
| 管理費 | ▲約7,900ドル |
| 固定資産税 | ▲約8,000ドル |
| 管理委託費 | ▲約13,000ドル |
| 火災保険料 | ▲約500ドル |
| 手取り合計 | 約14,600ドル |
表面利回り
| 約44,000ドル ÷ 約650,000ドル ＝ 約6.7% |
実質利回り
| 約14,600ドル ÷ 約650,000ドル ＝ 約2.2% |
トランプ・インターナショナル・ホテル・ワイキキと比較しても、販売価格がリーズナブルなため表面利回りは高めです。しかし、管理会社などへの「管理委託費用」が高額になるため、実質利回りは下がります。それでも、ホテルコンドミニアム投資と比較すれば販売価格が抑えられて利回りも高めなので、初心者の方が投資しやすい物件です。
アアリイ
オアフ島で最大の映画館やショッピングモールなどが周りに集約している、利便性の高い物件です。2021年10月に完成した新しい物件になります。
ワンルームタイプ約50㎡の場合
| 販売価格 | 約1,000,000ドル |
| 年間レンタル収入 | 約30,000ドル |
| 管理費 | ▲約870ドル |
| 手取り合計 | 約21,640ドル |
表面利回り
| 約30,000ドル ÷ 約1,000,000ドル ＝ 約3% |
実質利回り
| 約21,640ドル ÷ 約1,000,000ドル ＝ 約2% |
実質利回りは約2％と低めですが、築年数が浅く利便性が高い立地の物件のため、観光客によるバケーションレンタルにより高い回転率が期待できる物件です。
ハワイ不動産の利回りが低い2つの理由
ハワイ不動産は日本の不動産と違い、築年数が古い物件でも利回りが低めです。ここでは、ハワイ不動産の利回りが低い2つの理由を解説します。
物件価格が高い
ハワイの不動産は年々価格が上昇しています。以下のグラフは、オアフ島住宅で販売された価格の推移です。
引用：RENOSYマガジン
https://www.renosy.com/magazine/entries/5178
参考資料：Annual Residential Resales Data for Oahu
https://www.hicentral.com/oahu-historical-data.php
近年は、不動産の販売価格が右肩上がりに推移している状況です。不動産の販売価格が高くなれば、不動産投資の利回りも低くなります。
さらに、ハワイでは物件評価額の50〜70％までしかローンが下りないため、30〜50％以上の自己資金が必要です。物件価格が高いことで、まとまった自己資金が必要になります。
修繕費や管理費が高い
ハワイの不動産には、新築や築浅物件よりも中古の築古物件が多いです。建物の老朽化が進んでいる物件が多いため、外壁の劣化や設備の破損にかかる修繕費用が必要になります。ハワイの人口高齢化や低賃金による人材不足などの影響により、建物の修繕費用が高くなることで手元に残る収入が減少し、利回りが低くなります。
利回りが低くてもハワイの不動産投資がおすすめの理由4選
ハワイ不動産は利回りが高くなくても、多くの観光客によるコンドミニアムなどの利用頻度が高いため、不動産投資におすすめです。ここでは、ハワイの不動産投資がおすすめの理由を4つ紹介します。
不動産価格の上昇により売却益を狙える
ハワイの不動産価格が上昇していることから、不動産の「売却益」が狙いやすくなっています。例えば、2013年から2022年までに推移している「ハワイコンドミニアムの販売価格データ」は以下のとおりです。
コンドミニアムの販売価格の推移
| 2013年 | 393,396ドル |
| 2014年 | 418,186ドル |
| 2015年 | 415,533ドル |
| 2016年 | 447,512ドル |
| 2017年 | 469,381ドル |
| 2018年 | 497,974ドル |
| 2019年 | 519,375ドル |
| 2020年 | 502,965ドル |
| 2021年 | 558,067ドル |
| 2022年 | 610,446ドル |
参考資料：HiCentral.com
2013年と2022年の販売価格を比較すると、約1.6倍に上昇しています。そのため、数年後はさらに販売価格の上昇が予想されるでしょう。ハワイの不動産を購入して、数年間運用してから売却すれば、それまでの運用益だけでなく売却益も期待できます。
バケーションレンタルの需要があるため「空室リスク」が低い
ハワイには、全世界から観光客が見込まれます。そのため、物件を1ヶ月程度の短期滞在者に貸し出す「バケーションレンタル」の需要が多いです。
バケーションレンタルは観光客向けの貸出方法で、賃貸価格を高めに設定することが可能です。稼働率が高いので、空室リスクが抑えられて収入が手元に残りやすくなります。
運用益自体は大きくありませんが、観光客が多いことで利用者の回転数が増えるため、低利回りでも安定した不動産投資が可能になります。
節税対策に適している
ハワイの不動産は日本と違い、年数が経過しても建物の価値が下がりづらいのが特徴です。例えば、築年数50年のマンションでも建物価値が減少せず、評価額の80%程度になっている例が多くあります。
ハワイの不動産は周辺物件の取引価格を軸に「物件評価額」を算定しているため、建物評価額が下がりにくいのが大きな特徴です。一方で日本の建物評価額は、耐用年数を超えると価値が0円になるのが一般的です。例えば木造であれば22年、鉄筋コンクリート造であれば47年で建物評価額が0円になります。
なおハワイ不動産の減価償却費は、不動産取得から27. 5年で定額計上するというルールです。経費計上できる額が大きくなることで「手残り」が多くなるため、節税対策に適していると言えます。
HART（モノレール）の開通でコンドミニアムの利用増加が見込める
2023年6月に開通したHART（モノレール）の影響で、さらなるハワイ不動産への利用増加が見込まれます。さらに、2025年にはホノルル空港まで延伸し、2031年にはダウンタウンまで延伸予定です。
今までより利便性が向上することで、コンドミニアムなどのハワイ不動産利用者の増加が見込まれるでしょう。利用者が今までよりも増加すれば、空室リスクが減少して安定した不動産投資が見込まれます。
まとめ
ハワイの不動産投資利回りは、東京の不動産に比べて低いケースが多いです。しかし、不動産価格の上昇による売却益や、観光客のバケーションレンタルによる運用益が十分狙えます。
ハワイ不動産の利回り相場や、おすすめする理由を知っておくことで、投資目的に応じた物件を選びやすくなります。さらに深い知識を得るためにも、ハワイ不動産に特化したセミナーや勉強会に参加するようにしましょう。
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