ハワイ不動産売却の6ステップ｜日本との違いから手数料や税金まで解説
ハワイの不動産売却は、エージェントやエスクロー制度など、日本とは異なる手順が多くあります。売却をスムーズに進めるためには、日米の手続きやルールの違いを理解することが重要です。
例えば、ハワイでは売主が買主のエージェント費用も負担することが一般的です。また、エスクロー会社が取引の中立的な仲介者として重要な役割を果たします。そこでこの記事では、ハワイ不動産売却の基本的な流れや必要経費について詳しく解説します。
日本とハワイの不動産売却の違い
ハワイの不動産を売却する場合、不動産会社の役割が日本と異なり、取引の公平性を担保するためにエスクロー会社が存在します。ここでは、日本とハワイの不動産売却の違いを詳しく解説します。
不動産会社は仲介業者ではなく代理人
ハワイ不動産の売却では、不動産会社が売主と買主双方の仲介を同時に行わない「エージェント制」が一般的です。
日本の不動産市場では、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うことが可能です。一方でハワイでは、売主と買主それぞれに専任のエージェントが付き、互いの依頼主の利益を最大化することが求められます。
不動産取引では、公平かつ透明であることが重要です。売主側のエージェントは、より高い価格で不動産を売却することに専念します。買主側のエージェントは、良質な物件を探して適正な価格で取引できるよう行動します。
適切なエージェントを選ぶことで売却がスムーズに進み、依頼主にとって最適な条件での取引が期待できるでしょう。
安全な取引のためにエスクロー会社が関与
売主と買主の権利を保護し安全に取引するために、エスクロー会社が中立の立場で不動産売買の手続きに関与します。
日本と異なりアメリカの登記制度は不動産の所有者の履歴にすぎず、売買の当事者が本当にその物件の所有者であるかどうかを自己の責任で判断しなくてはいけません。この不確実性を解消するため、エスクロー会社が取引に中立的な立場で金銭のやり取りや契約書類の管理を行います。
エスクロー会社により売主と買主双方の権利が守られ、安心して不動産取引を進められます。
ハワイ不動産売却の流れ6ステップ
日本と異なるハワイ不動産売却の流れは、主に以下の6つの手順です。
- 不動産エージェントを選択
- 物件の売却価格を決定
- MLSに物件を登録
- 売却活動・契約
- エスクローの開始
- クロージング
それぞれのポイントを詳しく解説します。
1.不動産エージェントを選択
ハワイで不動産を売却する際の最初の手順は、信頼できる不動産エージェントを選ぶことです。日本では、売主は複数の不動産会社に売却の仲介を依頼できますが、ハワイでは1つの不動産会社とエージェント契約を結びます。
エージェントはハワイ州で取引可能な不動産免許を取得しており、売り主にとって最適な売却戦略を立てるための専門知識と経験があります。また、買主側との交渉や手続きの進行、必要な書類の準備など、売却活動全体をサポートする存在です。
ハワイの不動産を売却する際には、経験・知識や自身との相性などを見極め、エージェントを慎重に選択することが重要です。
2.物件の売却価格を決定
不動産売却価格は、市場の動向を正確に把握し、物件の特徴や条件を考慮して決めましょう。海外不動産の売買は為替レートの変動が価格に大きく影響するため、円換算して計算することが不可欠です。
また、物件の魅力を高めるために、必要な修繕を行うことも大切です。物件がきれいでメンテナンスが行き届いていると、より良い印象を与えて購入希望者の関心を引きやすくなります。ハワイの不動産市場に精通したエージェントに相談して、適切な価格設定を行うことをおすすめします。
3.MLSに物件を登録
MLS（マルチリスティングシステム）は、物件情報と写真を全ての不動産エージェントや一般の人々がアクセスできるプラットフォームです。このシステムに登録することで、物件は複数のウェブサイトに掲載されます。
買主のエージェントによって閲覧されると、内見の手配や売却に向けた調整が行われます。良質な写真や詳細な物件情報をMLSに掲載することで物件の魅力を最大限に伝え、買主の関心を引き付けましょう。
MLSへの登録により買主へ情報を届けることができ、物件が適切な価格で売却される可能性が高まります。
4.売却活動・契約
オープンハウスや内見を通じて、物件の魅力を最大限にアピールしましょう。買主からのオファーがあれば、価格や引き渡し日など様々な条件を検討し交渉します。条件が双方にとって受け入れられるものであれば、売買契約書を作成します。
売買契約書は取引の条件や双方の義務を明確に記載した重要な文書で、主に記載されている内容は以下のとおりです。
- 販売価格
- 支払い条件
- 物件の状態
- 引き渡し日
上記の他にも取引の全ての情報が含まれており、売主と買主双方の署名によって売買契約が成立します。売却活動と契約は、日本での不動産売却と大きく変わらないので、イメージしやすい手順です。
5.エスクローの開始
売買契約が両者間で合意に達した後、エスクロー会社に取引仲介を依頼します。エスクロー会社は、不動産取引が公平かつスムーズに進むように手助けする「中立的な立場の第三者」です。契約が正しく守られるように、売主と買主の間でお金や書類のやり取りを管理します。
エスクロー会社の主な役割は、以下のとおりです。
- 契約に基づいた必要書類の確保
- 権利関係や条件の確認
- 清算手続きの実施
売主と買主の間で金銭のやり取りを管理し、物件の権利移転を取り仕切ります。契約条件に従い買主からの売買代金を受け取り、名義変更が完了したら売主へ入金して精算します。
取引が公正かつ透明に行われることを保証するために、中立的な立場で関わるのがエスクロー会社です。
6.クロージング
エスクロー会社がすべての必要書類と資金の移動を確認し、不動産の名義を買主に移転します。売却に関するすべての必要書類が正しく処理され登記が完了し、売主に代金が支払われると、売却の手続きは正式に完了します。この時点で、買主は新しい所有者としての権利を得ます。
ハワイ不動産売却時の手数料
ハワイ不動産の売却時の手数料として、エージェント費用とエスクロー費用があります。日本の取引では発生しない手数料なので、ここで詳しく解説します。
エージェント費用
ハワイで不動産を売却する際には、エージェント費用が必要です。この費用は物件の売買価格に基づいて計算され、通常は売買価格の6％に相当します。このうちの3％が買主のエージェントに、残りの3％が売主のエージェントに支払われます。
ハワイの不動産市場では、売主が買主側のエージェント費用も負担するのが一般的です。これは、日本の不動産市場とは異なる点であり、ハワイで不動産を売却する際にはこの点を理解しておきましょう。エージェント費用は、売主が希望する条件でスムーズな売却を実現するために必要な手数料です。
エスクロー費用
ハワイで不動産を売却する際には、取引の中立的な第三者であるエスクロー会社への手数料が発生します。エスクロー費用は売主と買主が共同で負担します。売主の負担分は売買価格の約1％程度となり、残りは買主が支払うことが一般的です。
この費用は契約を履行し、資金の移動や書類の正確な処理を保証するために必要です。エスクロー会社の役割は、売却におけるリスクを最小限に抑え、売主と買主双方の利益を保護することにあります。ハワイの不動産売却においては、エスクロー費用がかかることを理解しておきましょう。
ハワイ不動産売却時の税金
ハワイ不動産を売却すると、以下の税金がかかることを知っておきましょう。
- 日本での譲渡所得税「キャピタルゲイン税」
- ハワイでの譲渡税「Conveyance Tax」
- アメリカの源泉税「FIRPTA」
- ハワイの源泉税「HARPTA」
それぞれの税金について詳しく解説します。
日本での譲渡所得税「キャピタルゲイン税」
ハワイの不動産を取得時よりも高値で売却し、利益を得た場合はキャピタルゲイン税が課されます。この税金は、売却によって得た利益に対して計算されます。キャピタルゲイン税は連邦税と州税の2種類があり、計算は簡単ではないので専門家に依頼しましょう。
日本の居住者がハワイの不動産を売却した場合、日本でも確定申告を行う必要があります。ハワイと日本で重複して課税されることがありますが、国際税務に関する規定に基づき適切な処理を行うことで、払い過ぎた分は還付されます。
ハワイでの譲渡税「Conveyance Tax」
登記する際に支払う税金であり、日本での不動産取得税と同じ趣旨です。日本では買主が負担するので取得税といいますが、ハワイでの中古不動産は売主が負担するので譲渡税になります。
税額は、売却する不動産の価格に基づいて計算されます。この税金は不動産取引の権利譲渡に対して売主の責任で支払われるため、ハワイの不動産を売却する際には考慮しておきましょう。
アメリカの源泉税「FIRPTA」
日本人が米国不動産を売却する場合に、米国連邦が取引金額に応じて徴収する源泉税をFIRPTA（ファプタ）と呼びます。売却金額に基づいて計算され、取引時に売却価格の一定割合が源泉徴収されます。FIRPTAの目的は、外国人がアメリカで不動産を売却して得た利益に対して、適切な税金を徴収することです。
ハワイでの確定申告により、多く納税した税金は還付の対象となります。FIRPTAに関連する税務処理は複雑であるため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
ハワイの源泉税「HARPTA」
日本人がハワイ不動産を売却する場合に、ハワイ州が取引金額に応じて徴収する源泉税です。HARPTA（ハプタ）は、日本人売主が注意すべき税金の1つです。その理由は、譲渡益ではなく売却価格に対して課税されるので、利益を上まわる高額の税金になる可能性があるからです。FIRPTAと同様に、確定申告することで多く納税した税金は還付されます。
まとめ
ハワイの不動産売却は、日本とは異なるエージェント制度やエスクロー制度が特徴的です。これらの制度を理解し、適切に対応することでスムーズに売却を進められます。
ハワイ不動産売却における手数料や税金に関しても、日本との違いを理解しておきましょう。売却価格を決定したり、専門家と相談したりする際に役立つ知識です。
基本的な流れと費用を把握することで、効果的な売却戦略を立てることができます。しかし、不動産取引は複雑であり、特に海外不動産の売却には多くの不確実性が伴います。そこで専門家のサポートを受けることにより、安心して取引を進めることが可能です。
ファミリーコーポレーションでは、個別の状況に応じて売却に関する包括的なアドバイスを提供する無料相談を実施しています。ハワイ不動産の売却についてご不明点がある方は、お気軽にお問い合わせください。