ハワイ不動産の減価償却はこれでOK！3つのポイントと知るべきデメリット
日本人に不動の人気があるハワイの不動産投資に興味があるなら知っておきたい、減価償却について解説します。減価償却を知り費用について理解を深めると、物件の選び方が変わります。2021年の税制改正では、減価償却で節税を考える個人投資家への影響がありました。
投資の利益を増やすために、費用で計上できる減価償却について知っておきましょう。この記事では、ハワイ不動産への投資計画を立てる際の重要なポイントを把握し、賢い判断をするための知識を得られます。ぜひ最後までお読みください。
減価償却とは？計算方法も解説
不動産投資における収益管理では、減価償却の基本的な定義と計算方法の知識は欠かせません。この章では減価償却が「どのようなものか」を明確にし、その計算方法をていねいに解説します。
減価償却とは
減価償却とは、資産の価値が時間の経過と共に下がることを前提に、購入費用を資産の耐用年数に応じて分割し、経費として計上する会計手続きです。
減価償却の目的は、会計上の考え方である「費用収益対応の原則」を実現することです。費用収益対応の原則とは「実際に得られた収益に関連する支出だけ」を費用とみなす考え方です。建物の価値は年々下がります。減価償却では、その建物の購入費用を使用できる年数に分割して、毎年の経費として計上します。
減価償却は、不動産の価値がどのように変化しているかを把握でき、投資の成果をより正確に評価する手法です。
減価償却の計算方法
減価償却の計算は「定額法」と「定率法」の2つの方法があり、それぞれ計算方法が異なります。定額法では、固定資産の取得価額に定額法の割合（償却率）を乗じて減価償却費を計算します。
計算式は以下のとおりです。
「減価償却費＝取得価額×定額法の償却率」
費用が均等に配分されるので計算が容易になり、収益の比較分析が簡単です。一方定率法では、固定資産の残りの価値（未償却残高）に定率法の割合を乗じて減価償却費を計算します。計算式は以下のとおりです。
「減価償却費＝未償却残高×定率法の償却率」
定率法は早期に多くの減価償却費を計上できるため、初年度から節税効果が期待できます。ただし、定額法と比べて計算が複雑になることがデメリットです。
これらの方法を用いることで、不動産の価値が時間の経過とともにどれくらい下がっているかを把握でき、正確な資産状況を理解できます。
ハワイ不動産の減価償却を行う際の3つのポイント
ハワイ不動産の減価償却を計算するには、日本との違いを理解するため、以下の3つのポイントがあります。
- 日本の税制が適用される
- 日本とハワイ州それぞれで確定申告が必要
- 定額法のみで定率法がない
それぞれのポイントを詳しく解説します。
日本の税制が適用される
日本の居住者がハワイなどの海外で不動産を売却した場合、その売却によって得た利益に対して適用されるのは「日本の税制」です。
これは日本に居住しているのであれば、国内だけでなく国外で得た所得についても日本で課税されるという原則に基づいています。ハワイの不動産を売却して利益を得た場合、その利益に対して日本で所得税が課されます。
このように、国外での不動産取引においても日本の税法に従った申告と納税が必要となるため、投資計画を立てる際にはこの点を考慮することが重要です。
日本とハワイ州それぞれで確定申告が必要
日本に居住している投資家がハワイで不動産を所有している場合、日本とハワイの両方で確定申告が必要です。
日本の税法が日本の居住者に対して適用されるためで、海外で得た収益に対しても課税が発生します。一方、ハワイ州においても不動産から得られた収入に関しては、ハワイ州の税務当局に対して申告する必要があります。
このため、一時的に二重課税の状況が生じますが、日本とアメリカ間の二重課税を防ぐ条約により、適切な手続きを行うことで還付を受けられます。このようにハワイ不動産投資においては、日本とハワイの両方の税制に適切に対応することが重要です。
定額法のみで定率法がない
日本の不動産投資においては減価償却の計算に定率法と定額法の両方が用いられますが、ハワイでは定額法のみが適用されます。
定額法は、資産の取得金額を耐用年数で均等に分割し、毎年一定額を減価償却費として計上する手法です。ハワイ不動産の場合、耐用年数が経過した建物には減価償却が認められないため、新築や比較的新しい建物への投資が有利になります。
定額法のみで計算し減価償却が認められない建物があることは、ハワイ不動産投資の長期的な投資計画を考える際には、注意すべきポイントです。
ハワイ不動産の減価償却のメリット3選
ハワイ不動産の減価償却を活用すると、以下の3つのメリットがあります。
- 建物の価値が高い
- 短期間で大きく計上できる
- 築年数が古くても価値がある
日本の不動産との違いを知るために、それぞれを詳しく解説します。
建物の価値が高い
ハワイ不動産市場の大きな特徴は、建物の価値が非常に高いことです。日本の不動産市場では、土地に対する建物の価値の比率が約40～60%とされていますが、ハワイでは70～90%にも上ることがあります。
建物価値が日本と比べて高いため、ハワイの不動産は減価償却でのメリットが大きいです。ハワイ不動産投資は建物価値の高さによる減価償却のメリットがあるため、税負担の軽減や投資の収益性向上が期待できます。
短期間で大きく計上できる
ハワイ不動産は、建物価値が高いので短期間で大きな金額を費用計上できます。ハワイでは土地と建物の全体に対して、70～90%が建物の価値です。減価償却は建物の価格に対してかかるため、経費として大きく計上でき、結果として節税効果を期待できます。
特に短期間での投資回収を目指す投資家にとって、このメリットは大きな魅力となります。ハワイ不動産の投資計画では、短期間で大きく計上できる減価償却のメリットを考慮しましょう。
築年数が古くても価値がある
ハワイ不動産の魅力は、建物の価値が経年劣化によって大きく減少しないことです。ハワイでは中古市場が活発で流動性が高いため、築年数が古い物件でも価値を維持しやすい傾向にあります。この特性は、ハワイ不動産の減価償却において大きなメリットです。築年数が古くても価値が高いままであれば、減価償却による節税効果を最大限に活用できます。
中古市場が活発であることは将来の売却時にも有利であり、築年数が古くても価値がある建物は大きな収益が期待できます。
ハワイ不動産の減価償却を行う際の注意点【個人の場合は損失計上できない】
2021年の税法改正により、個人が海外の不動産所得で損失が生じた場合、減価償却費の全部または一部を損失として扱えなくなりました。これは海外不動産から生じる減価償却費を用いた節税対策が、以前のようには利用できなくなったことを意味します。
しかし、全ての個人投資家にとってマイナス要因ではありません。例えば、ハワイ不動産をキャッシュで購入できる投資家は、資産の分散を目的に取得することができます。節税対策を目的としなければ、減価償却が与える投資計画への影響は少なくなります。法改正により、ハワイ不動産を購入する投資家が減ることが予想されるので、物件選びのライバルが少なくなることがメリットになります。
損失を計上できないことは投資計画に大きな影響を与える可能性があるので、今後の戦略がハワイ不動産投資に適しているかを確認してみましょう。
まとめ
2021年の税制改正により、ハワイ不動産投資における個人投資家にとっては大きな変更が生じました。しかし、節税目的での減価償却は規制されますが、今までどおり経費計上して不動産投資を行うことは可能です。
減価償却の基本的な定義、計算方法、ハワイ不動産投資における減価償却のポイントとメリットを今一度確認し、投資計画の見直しが必要になる方もいるでしょう。ハワイ州不動産ライセンスを持つファミリーコーポレーションは、法改正の情報をふまえて、リスクの少ないハワイ不動産投資をサポートいたします。