【円安の今こそ為替益を】売却のベストタイミングは？
円安ドル高の状況が続いています。11月に入ってから１ドル150円台を下回ったのはたった１日。
2023年の月中平均は130.68円（１月）→149.61円（10月）と19円近く上昇しました。
これからさらに円安が進むのか、
あるいはそろそろ円高に振れるのか、そしてそれはいつなのか、
多くの投資家がその”タイミング”に目を光らせています。
ハワイ不動産オーナーの皆様は、お持ちの不動産を売却して円安のメリットを享受したいとお考えではないでしょうか。
すぐに新たな物件を買いたい場合、為替に変動が無い限り結局は相殺されてしまいますが、
次の購入は急いでおらず、とにかく為替益をとることをお考えの場合、
為替の動き以外に不動産マーケットの動きを踏まえたベストタイミングについては様々な意見がございます。
・米国住宅ローン金利の上昇で、マーケットが冷え切っている
・冬シーズンはマーケットの動きが鈍化しやすく売却に時間がかかる
現在の不動産マーケット下では、売却すべきではないのでしょうか。
どのくらいの期間で売れるのか？
＜成約日数 中央値＞
（引用：HiCentralMLS）
過去10年間のDays on Market（物件が市場にでてから買い付けが入るまでの日数）を見てみましょう。
2020年～2022年は米国住宅ローン金利の引き下げで米国人による購入が進み、10日台の月も多かったようです。
今年に入ってからは20日前後ですね。
＜米国 30年固定住宅ローン金利＞
（引用：Freddie Mac）
たしかに、以前より買い手市場に振れているといえます。
しかし長いスパンで見ると、”通常時に戻った”という言い方のほうが正しいのではないでしょうか。
そもそも東京の中古マンションの成約日数が２～３か月であることを考えると、流動性の高い市場であることに変わりはありません。
売り手市場になるまで待つべきか
保有物件を賃貸されている方で、
入居者の退去後に売り出す場合、
マーケットに出してから買い手が見つかるまでに時間がかかるほど、その間に得られるはずだった賃貸収入を取り逃すことになります。だからこそ、売りやすいタイミングでマーケットに出したい、と考えるのは当然のことです。
また、退去後に必要な修繕を行い綺麗な状態で売り出す方が当然買い手はつきやすくなりますから、
実際は【 修繕期間＋売り出し期間 】 の見積もりが必要です。
大規模な修繕の場合、業者への見積もりや工事で２～３か月要することもありますが、
基本的には、１～２か月程度の修繕期間を見込んでおけばよいかと思います。
売り出し期間が20日であれば、修繕期間と併せ売却に要する期間は２～３か月となります。
※ただし入居者との賃貸借契約によって退去日は異なりますので、特に長期賃貸を行っている場合は契約終了日がいつなのか、あらかじめチェックしておくことをおすすめします。
金利が下がり円高が進めば、
米国人のニーズが高まり売り出し期間は短縮されそうですが、
当然、為替益も下がります。
為替に応じた売り出し期間を下記のように仮定すると、
1ドル150円～160円台→売却期間90日
1ドル130円～140円台→売却期間80日
1ドル110円～120円台→売却期間70日
1ドル110円のときに100万ドルで購入し、家賃2,000ドル/月で賃貸中の物件の場合、
空室期間のマイナスと為替益を比べると
１ドル150円→空室マイナス 891,000円 為替益 40,000,000円
１ドル130円→空室マイナス 686,400円 為替益 20,000,000円
１ドル110円→空室マイナス 508,200円 為替益 0円
となります。
もちろん円高になるまで待つ分だけ家賃収入は積算されますが、数年程度の家賃収入は為替益と比較すれば微々たるものです。
それほど、円安の今、売却するメリットが大きいということです。
売却益で、別の商品に投資する
１．円安のうちに為替益を獲得し、
２．国内不動産など円で資産運用もしくは、円高の通貨で投資
３．円高になったら、１，２の資金を元により良い物件を購入する
という投資プランも一つの手だと思います。
メリハリをもって投資先を変えることで、
資産形成のスピード感を上げ、より良いハワイ不動産にステップアップしていくのも、また面白いのではないでしょうか。
当社では高利回りの一棟収益不動産や、
残念ながらハワイ不動産ではできなくなってしまった個人の節税対策
が可能な物件も取り扱っておりますので、併せてご提案させていただきます。
また、売却に関しましては当社の現地スタッフと連携し、
修繕～売り出しまでフルサポートさせていただきますので、安心してお任せください。